Cette thèse cherche à décrire et conceptualiser les pratiques de production urbaine, de transformation du bâti et de parcellement du sol dans la ville de Bukavu, une ville moyenne et frontalière située à l’Est de la RD Congo, au sein de la région des Grands Lacs riche en ressources minières et en proie aux conflits armés. La ville est confrontée à des contraintes géomorphologiques importantes, notamment des fortes pentes et des cours d'eau (lac et rivières) qui traversent la ville, réduisant considérablement la capacité d'accueil du périmètre urbain. De plus, la ville fait face à une pression démographique accrue, due en grande partie à l'exode rural causé par les conflits armés autour des zones minières qui l’entourent et subit actuellement une transformation caractérisée de son paysage naturel. La thèse analyse les dispositifs mobilisés par les acteurs qui transforment la ville et fait une lecture de la production urbaine qui en est la résultante. 

Pour cela, et en préalable, il est nécessaire de bien comprendre le décalage entre l’existence de fait d’instruments de régulation de la production urbaine et d’une administration sensée les appliquer sur le terrain, et une réalité tout autre, dans laquelle l’administration et les décideurs politiques jouent un rôle bien différent. Le secteur public n’est pas régulièrement subsidié, se finance directement par le prélèvement de taxes sur le terrain, sans pour autant exercer réellement son travail de contrôle, et donc, sans endosser la responsabilité de la qualité du bâti. Les acteurs qui transforment la ville n’ont de leur côté pas la possibilité de se soustraire à la taxation mais jouent sur cette non prise de responsabilité pour la négocier. C’est ce jeu subtil d’ajustements mutuels entre candidats bâtisseurs et régulation publique qui est au centre de l’analyse, et qui permet de mieux comprendre ce qui est jusqu’ici sommairement qualifié de pratiques informelles. La thèse, tout au long de ses différents chapitres, cherche à mettre en lumière les normes pratiques qui forment le cadre de l’urbanisation de Bukavu. Ces pratiques ont été observées à travers le processus d’élaboration du plan d’urbanisme pendant les périodes coloniale et contemporaine, celui d’affectation, d’appropriation et de mise en valeur du foncier à bâtir ainsi que du processus relatif à l’obtention du permis de construire.